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Domicilier sa société à son domicile pour se verser un loyer

Dernière mise à jour : @September 15, 2022

Il y a probablement une partie de votre logement que vous utilisez pour travailler. Saviez-vous que votre société peut alors financer une partie de ce logement ? C’est une astuce qui permet de sortir de l’argent de votre société en étant moins taxé qu’en se versant une rémunération.

Dans cet article, on détaille les conditions pour cela soit intéressant, les montants possibles de la marche à suivre pour en bénéficier. Si vous voulez estimer votre économie d’impôts potentielle, rendez-vous sur notre simulateur :

👉  Simulateur d’économie d’impôts en domiciliant votre société à votre domicile 👈

Pour préciser, on parle ici d’un logement que vous avez acheté ou que vous louez en tant que dirigeant et que vous utilisez en partie pour votre activité professionnelle (ex. vous y avez un bureau).

👔  Comment votre société utilise-t-elle votre domicile ?

La première condition est bien sûr de pouvoir justifier que l’exercice d’une partie de votre activité a lieu à votre domicile. C’est assez simple : même si vous travaillez ailleurs la journée, vous pouvez réaliser des tâches de veille, de recherche ou de gestion chez vous.

Ensuite, il faut estimer la surface de votre logement qui est utilisée pour votre activité professionnelle. C’est plus simple si vous avez une pièce bien délimitée, mais ce n’est pas obligatoire. L’usage veut que la surface associée à votre activité professionnelle ne dépasse pas 30% de la surface totale de votre logement, ou éventuellement 50% pour les studios. Évidemment, il ne faut pas tomber dans l’abus : la surface louée doit être cohérente avec l’activité. Si vous avez une maison de 450m2 (vous avez de la chance !), il sera difficile de justifier un bureau de 150m2 pour vous tout seul.

Il est possible de prendre une quote-part des surfaces mixtes, utilisées à la fois à titre professionnel et personnel. Par exemple, vous pourriez arriver à un total de 20m2 avec le raisonnement suivant :

  • Un bureau de 12m2 ;
  • 50% du couloir de 4m2 permettant d’accéder au bureau depuis l’entrée ;
  • 50% des toilettes de 4m2 ;
  • 1m2 de la salle de bains car il n’y a pas de lavabo dans les toilettes ;
  • 3m2 d’une autre pièce destinée à stocker du matériel.

Votre société va pouvoir vous verser un loyer pour cette surface utilisée. En effet, si vous ne le faisiez pas chez vous, il y a de fortes chances que vous auriez dû payer un loyer pour une surface équivalente dans le quartier.

Concrètement, c’est un virement récurrent de votre compte professionnel vers votre compte personnel. Pour calculer le montant du loyer, il existe deux cas :

  • Si on est locataire, on divise simplement la surface utilisée pour l’activité professionnelle par la surface totale du logement pour connaître la proportion du loyer qui pourra être “remboursé” par l’entreprise. Par exemple pour un appartement de 50m2 loué à 1000€ / mois, comprenant un espace bureau de 10m2, la part prise en charge par l’entreprise sera de 1000 * (10/50) = 200€ / mois.
  • Si on est propriétaire, on multiplie la surface utilisée pour l’activité professionnelle par le tarif moyen de la location au m2 dans votre ville. Trouvez l’information sur un site comme Seloger ou reposez-vous sur les prix des annonces de location autour de vous pour des surfaces similaires, mais dans tous les cas notez votre méthode de calcul pour pouvoir justifier le montant en cas de contrôle.

👹  Quelle imposition ce loyer ?

Et oui, dans la plupart des cas il va falloir payer des impôts sur les montants que vous vous versez au titre de ce loyer ! Ils doivent alors faire partie de votre déclaration annuelle d’impôt sur le revenu ; certains “oublient” cette étape 🙃 mais ce sera redressé en cas de contrôle. Il y a différents schémas en fonction de votre situation, plus ou moins intéressants.

  • Si vous êtes personnellement propriétaire, vous louez votre logement à votre société. Vous devrez déclarer les loyers comme des revenus fonciers, ils seront donc imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Tant que vous restez en dessous de 15 000€ de revenus fonciers (ex. vous n’êtes pas propriétaire d’autres biens immobiliers en location), vous êtes au régime micro-foncier, avec un abattement de 30%. Il faudra ajouter à cela 17,2% de prélèvements sociaux. Si le total de vos charges (intérêts d’emprunts, charges de copropriété, taxe foncière, travaux) sur l’année est supérieur à 30% de la valeur locative du domicile, mieux vaut ne pas opter pour le régime micro-foncier.
  • Si vous êtes personnellement locataire, en société (ex. SASU, EURL), le sujet est assez flou et fait régulièrement l’objet de débats. Deux options subsistent, le mieux étant d’en discuter avec son expert-comptable :
    • Vous considérez qu’il ne s’agit pas d’un loyer, mais d’un remboursement de frais avancés à titre personnel. Dans ce cas, il suffit de prendre le pourcentage surface pro / surface totale, de le multiplier par votre loyer et de vous faire un virement vers votre compte personnel. C’est la situation la plus avantageuse, parce qu’il n’est pas nécessaire d’établir un bail de sous-location, ni d’être imposé sur ces montants. Il semble qu’il existe une certaine tolérance pour cette option et qu’elle ne pose généralement pas de problème en cas de contrôle.
    • Vous considérez qu’il s’agit de loyers, dans le cadre d’un contrat de sous-location entre vous et votre société. Les sous-locations doivent être déclarées en BNC s’il s’agit d’une location nue (non meublée) en bénéficiant d’un abattement de 34% si micro-BNC (jusqu’à 72,600€), ou en BIC s’il s’agit d’une location meublée, avec dans ce cas un abattement de 50% si micro-BIC (même plafond). C’est l’option la plus rigoureuse, et elle est obligatoire si le loyer versé est supérieur à la quote-part professionnelle du loyer.
  • Si vous êtes personnellement locataire, en entreprise individuelle, la quote-part professionnelle du loyer peut être considérée comme un remboursement de frais, sans qu’un bail de sous-location soit nécessaire. Il vous suffit de donner à votre comptable vos quittances de loyer, et vous pouvez vous faire des virements correspondant à la quote-part professionnelle sur votre compte personnel. Ils ne seront pas imposés.
Propriétaire en EURL / SASU
Propriétaire en EI
Locataire en EURL / SASU
Locataire en EI
Prélèvements sociaux
Oui (17,2%)
Oui (17,2%)
À voir avec l’expert-comptable
Non
Impôt sur le revenu
Oui (abattement 30% si < 15k€ / an)
Oui (abattement 30% si < 15k€ / an)
À voir avec l’expert-comptable
Non
Imposition totale
Environ 30% du loyer
Environ 30% du loyer
À voir avec l’expert-comptable (0% ou 30%)
0%

🔌  Autres charges déductibles

Il est aussi possible de passer sur la société une partie des charges de votre logement. Il s’agit de charges “mixtes” puisqu’elles bénéficient à la fois à la société et au dirigeant à titre personnel. Il faut donc respecter une quote-part correspondant à l’usage de la société. On retrouve souvent les charges suivantes :

  • Abonnement Internet et téléphonie (souvent environ 80%) ;
  • Factures d’électricité (à hauteur du pourcentage surface pro / surface totale) ;
  • Factures d’eau (idem) ;
  • Assurance habitation (idem) ;
  • Charge de copropriété (idem).

Vous pouvez faire ce calcul une fois par an à la fin de votre exercice fiscal, et vous faire un virement correspondant à l’ensemble des charges mixtes (on peut d’ailleurs y retrouver d’autres charges qui ne sont pas liées à votre logement, ex. Amazon Prime). À noter qu’il n’y a pas de remboursement de TVA sur les charges mixtes.

Vous pouvez également prendre en charge des travaux d’aménagement liés à la partie professionnelle de votre habitation, de même pour du mobilier. L’autre option est de prendre en charge les travaux à titre personnel et de les soustraire au revenu foncier que vous déclarez (option propriétaire décrite plus haut).

🔑  La condition clé : la domiciliation (et la CFE)

Avant toute chose, le domicile du gérant doit être déclaré comme un établissement de la société : soit le siège social, soit un établissement secondaire. Ceci implique le paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE), un impôt calculé sur la base de la valeur locative du bien, de votre chiffre d’affaires et d’un taux variable selon la commune. En règle générale, plus il y a de sociétés domiciliées dans une commune, plus la CFE est basse. Ainsi, une entreprise payant une CFE d’environ 500€ par an à Paris (la commune avec la CFE la plus basse de France), paierait près de trois fois ce montant à Saint-Ouen.

Il y a deux possibilités :

  • Faire de votre domicile le siège social de la société. C’est le plus classique, mais il faut garder en tête que votre adresse doit être assez stable, et votre adresse personnelle sera exposée publiquement : sur les sites comme societe.com, mais également dans vos factures, dans vos contrats avec des partenaires et fournisseurs, etc. C’est aussi l’option la moins chère, puisqu’une seule CFE doit être payée, et même si elle est un peu plus chère qu’avec une société de domiciliation commerciale à Paris par exemple, on peut considérer que l’économie liée au fait que vous n’avez pas à payer cette société de domiciliation compense.
  • Avoir votre siège social à une autre adresse, par exemple chez une société de domiciliation commerciale pour bénéficier d’une adresse stable et de la numérisation et réexpédition du courrier, et votre domicile comme établissement secondaire. L’inconvénient est alors que deux CFE doivent être payées, ce qui peut réduire fortement l’intérêt de la démarche.

Il est assez compliqué de connaître à l’avance le montant exact de CFE qui devra être payé. La formule théorique est simple : taux en vigueur dans la commune * valeur locative cadastrale. Le taux peut être trouvé facilement sur des sites comme Impots-locaux.org, mais la valeur locative cadastrale est plus compliquée à déterminer puisque de nombreux facteurs la font évoluer. Il faut savoir qu’elle est basée sur des tarifs fixés en 1970, et revalorisés chaque année par un taux basé sur l’inflation. Une mise à jour progressive doit commencer à partir de 2026.

Chaque commune détermine des planchers de valeur locative cadastrale en dessous desquels une valeur minimale est due dans tous les cas. Pour de petits locaux comme ceux que nous utilisons généralement en tant que freelances, ce sont souvent ces cotisations minimales qui s’appliquent. Les montants dépendent du chiffre d’affaires de l’entreprise. À Paris par exemple (source) :

image

Pour connaître les cotisations minimales dans votre commune, malheureusement il va falloir contacter votre mairie ou vos impôts locaux !

Quelques simulateurs ont été créés par les sociétés de domiciliation commerciale (ex. celui de Sedomcilier.fr), mais ils ne sont pas parfaits puisqu’ils ne connaissent pas la valeur locative cadastrale de votre logement et les cotisations minimales de CFE en vigueur dans votre commune.

💶  Quel est le gain potentiel ?

Quelle que soit votre situation, vous verser un loyer vous permet de “sortir” de l’argent de votre société en étant moins imposé que si vous étiez passé par votre mode de rémunération classique (ex. dividendes en SASU, rémunération de gérant en EURL).

Mais de combien parle-t-on concrètement ? Nous allons prendre deux exemples assez différents, mais nous invitons tout le monde à utiliser notre 👉  simulateur de domiciliation au domicile du gérant 👈  pour faire une estimation dans votre situation.

Cas #1 : un gérant de société (EURL ou SASU, peu importe), propriétaire d’un appartement de 60m2 dans une ville d’Ile-de-France, dont 15m2 sont utilisés pour l’activité professionnelle (soit 25%). Le tarif au mètre carré pour ce type de surface dans le quartier se situe autour de 20€ / mois à la location. Son taux de taxation global (charges + impôts) sur son mode de rémunération habituel est de 50%, son taux d’impôt sur le revenu est de 20%. Son chiffre d’affaires annuel est de 150,000€, et les charges mensuelles de son domicile de 200€.

  • La société dépense un total de 5500€, dont 3500€ de loyer, 1000€ pour les charges (80% de 40€ d’Internet, 25% de 160€ d’EDF, d’eau, et d’assurance habitation) et 1000€ de CFE. En effet, la cotisation minimale de CFE en vigueur dans sa commune pour les sociétés réalisant entre 100,000€ et 250,000€ de chiffre d’affaires est de 1000€.
  • Le dirigeant reçoit 4500€ (le loyer et la quote-part des charges mixtes), sur lesquels il doit payer 1100€ d’impôts après déclaration en micro-foncier sur sa déclaration de revenus annuelle personnelle. Il lui reste donc 3400€.
  • S’il avait fait le choix d’une domiciliation commerciale à Paris, sur ces mêmes 5500€ il aurait payé une CFE de 447€ et un abonnement auprès d’une société de domiciliation à 300€. Il aurait pu passer le reste en rémunération, soit environ 4800€. Après paiement des charges sociales et des impôts sur son mode de rémunération habituel, il aurait empoché 2400€.

Le gain réalisé grâce aux économies de charges et d’impôts est donc de 3400 - 2400 = 1000€, soit un gain d’environ 1,5% de rémunération nette. Beaucoup considéreraient alors que le jeu n’en vaut pas la chandelle !

Cas #2 : prenons un autre gérant de société, cette fois locataire d’un 70m2 à Paris pour un loyer de 2500€ / mois. Il en utilise 20m2 pour son activité professionnelle, soit ~28%. Pour le reste, il est dans la même situation que le gérant du cas #1.

  • La société dépense un total de 10000€, dont 8500€ de loyer, 1000€ pour les charges (80% de 40€ d’Internet, 25% de 160€ d’EDF, d’eau, et d’assurance habitation) et 500€ de CFE (447€ à vrai dire mais simplifions).
  • Le dirigeant reçoit 9500€ (le loyer et la quote-part des charges mixtes). Après avoir discuté avec son expert-comptable, il considère l’utilisation par sa société de son domicile comme des frais avancés à titre personnel pour le compte de sa société, il n’est donc pas imposé dessus.
  • S’il avait fait le choix d’une domiciliation commerciale à Paris, sur ces mêmes 10000€ il aurait payé une CFE de 500€ et un abonnement auprès d’une société de domiciliation à 300€. Il aurait pu passer le reste en rémunération, soit environ 9200€. Après paiement des charges sociales et des impôts sur son mode de rémunération habituel, il aurait empoché 4600€.

Le gain réalisé grâce aux économies de charges et d’impôts est donc de 9500 - 4600 = ~5000€, soit un gain d’environ 7% de rémunération nette. C’est beaucoup plus intéressant !

📝  Comment procéder ?

Voici les étapes :

  • En discuter avec son comptable. Il doit être au courant de votre projet pour pouvoir en gérer la comptabilité, et puisqu’il a sûrement l’habitude de traiter ce sujet, il pourra vous accompagner dans les différentes formalités.
  • Obtenir l’accord de votre propriétaire si vous êtes locataire, ou de votre copropriété si vous êtes propriétaire. En tant que locataire, il est rare que votre bail contienne déjà une clause autorisant la domiciliation d’une entreprise ; il faudra donc demander au propriétaire. Mais s’il n’accepte pas (ou si vous n’avez simplement pas envie de lui demander), vous pouvez tout de même domicilier votre société à votre domicile pour une durée maximale de 5 ans. Vous informez alors le greffe que la domiciliation est temporaire, et à l’issue des 5 ans il vous demandera la nouvelle adresse de l’entreprise.
  • Établir le siège social de la société à votre domicile, soit à sa création soit en changeant le siège social si elle est déjà créée.
  • Faire une déclaration CFE pour indiquer le nouvel établissement et sa surface. C’est sur la base de cette déclaration que le montant de la CFE sera calculé.

Par ailleurs, si vous êtes propriétaire ou locataire en société (ex. SASU/EURL) avec option pour la sous-location, il faudra aussi :

  • Rédiger un bail de location entre vous (le bailleur) et votre entreprise (le locataire). Si vous êtes vous-même locataire à titre personnel, il s’agit d’un bail de sous-location.
  • Émettre des quittances de loyer à la société par rapport au paiement des loyers par cette dernière.

Une fois ces étapes réalisées, vous pourrez vous transférer le montant des loyers depuis votre compte professionnel vers votre compte personnel. Bien sûr, n’oubliez pas de déclarer les loyers dans votre revenu annuel lorsque c’est nécessaire, en revenus fonciers (ou micro-foncier), BIC (ou micro-BIC) ou BNC (ou micro-BNC) en fonction des cas, comme expliqué plus haut.

🦉  Conclusion

La domiciliation de sa société à son domicile est une bonne idée si :

  • Ça ne vous dérange pas que votre adresse personnelle soit connue de vos partenaires professionnels (clients, prestataires, etc.).
  • Vous avez un domicile assez stable, parce que ce n’est pas très pratique de changer régulièrement de domiciliation (et ça coûte de l’argent !).
  • Bonus : vous êtes locataire en entreprise individuelle, ou locataire en société et votre expert-comptable est d’accord pour considérer cela comme un remboursement de quote-part de frais, pour ne pas être imposé.
  • Bonus : vous vivez dans une commune dont les taux et bases minimales de CFE sont bas.
  • Bonus : vous avez l’accord de votre propriétaire en tant que locataire, pour pouvoir garder la domiciliation aussi longtemps que vous le souhaitez.